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地主さんにとって、土地は先祖伝来の大切な資産であり、次の 世代に脈々と受け継がれていく「預りもの」です。売却なんて以 ての外…、下手をしたら「出て行けこの野郎! おい、塩まいとけ!!」 となります(笑)。 しかし、バブル崩壊から早20年、土地の値段は半分以下になり、 「あの時売っていれば…」という現実があります。 一方で、不動産を「投資の選択肢の1つ」と考え、金融商品など と比較して「税引き後の利回り」で考える投資家も増えています。 今は買い手市場です。有利な不動産投資を行っている方々もいま す。相続税の小規模宅地の特例をフルに活用するために、地方か ら都心に買換えを行い資産防衛をはかる地主さんもいます。 ところで、バブル崩壊後の不動産価格の下落に比例して、不動 産のコンサルティングを本気で行っているプレイヤーが極端に少 なくなってしまいました。そこで、今回は「不動産売却の税金」 にフォーカスして、各種特例やコンサルティング事例を書きまし た。 良きアドバイザーとの出会いが、ご本人はもとより、お子さん、 お孫さんの未来を切り開きます。私たちが「美田を残す」お手伝 いを致します。 最後になりますが、出版の機会を作って下さった恩師の本郷孔 洋先生、編集などの取りまとめを手伝ってくれた金子敦子さん、 山中大輔さんに感謝申し上げます。

平成24 年5月吉日
辻・本郷税理士法人
税理士 武藤泰豊

 

本書の目次

第1章  不動産売却の基礎知識

不動産売却の流れ
Q1 相談
不動産業者には、いつ頃から相談をした方が良いですか?
Q2 査定
価格の査定は、どのような方法で行われますか?
Q3 売却依頼(媒介契約)
複数の不動産業者に相談した方がよいでしょうか?
Q4 売却活動
お客様内見の際の注意点は?
Q5 不動産売買契約
よく言われますが、「仮契約」とは何ですか?
Q6 売却不動産引渡しまでの準備
引越しのタイミングは?
Q7 残代金の授受、引渡し、書類の提出、各種諸費用の清算
代金を頂く際の注意点は?
Q8 売却不動産引渡し後の負担
負担の期間は?

第2章  不動産売却の税金(基礎編)

(1)不動産の売却の税金
Q9 所得税、住民税の譲渡所得の計算方法と税率
不動産を売却した場合、税金はどのように計算すればよいですか?
Q10 収入金額と収入すべき日
収入金額について教えてください。また、申告はいつ行えばよいのでしょうか?
Q11 取得費と取得日
取得費について教えてください。また、売却不動産の所有期間の計算方法についても教えてください。
Q12 譲渡費用
譲渡費用について教えてください。
Q13 譲渡損が出た場合の損益通算
給与所得から賃貸用マンションの売却損を差し引くことはできますか?
(2)特殊な事例
Q14 低額譲渡
不動産を時価よりも低い金額で売却してもよいですか?
Q15 負担付贈与
ローンが残っている不動産を息子に贈与したら、税金はかかりますか?
Q16 代物弁済
友人からの借入金を、土地で返済したら税金はかかりますか?
Q17 共有物の分割
共有物の分割を行った場合、税金はかかりますか?
Q18 代償分割
相続財産が不動産のみの場合、相続人間で共有するほかはありませんか?
Q19 離婚による財産分与
離婚による財産分与をした場合、税金はかかりますか?
Q20 譲渡担保
譲渡担保の登記をすると、譲渡があったものとして、税金はかかりますか?

第3章 不動産売却と各種税金の特例

(1)特定の事業用資産の買換え特例
Q21 9号買換え(概要)
10年超所有している事業用不動産等を買換えた場合の特例について教えてください。
Q22 9号買換え(事例1)
夫婦共有の工場用地を買換えた場合、買換えの特例は受けられますか?
Q23 9号買換え(事例2)
事業用不動産等の買換え特例を受けた場合、不動産所得に対する影響はありますか?
Q24 1号買換え(概要)
既成市街地等にある不動産と、既成市街地等外にある不動産等とを買換えた場合の特例について教えてください。
Q25 1号買換え(事例1)
工場用地の買換えで、
1号買換えの特例を使用したいと考えていますが、留意点は?
Q26 1号買換え(事例2)
都区内のアパートを地方のアパートに買換えた場合、
1号買換えは適用できますか?
(2)固定資産の交換の特例
Q27 固定資産の交換の特例(概要)
駐車場を他の駐車場と交換した場合、所得税はかかりますか?
Q28 固定資産の交換の特例(事例1)
借地権と底地を交換した場合、交換の特例を受けられますか?
Q29 固定資産の交換の特例(事例2)
建物と土地を、相手方の建物と土地と交換しましたが、
交換の特例を受けられますか?
(3)居住用財産の譲渡の特例
Q30 マイホームを譲渡した場合の特別控除(概要)
マイホームを売った場合の一般的な取り扱いについて教えてください。
Q31 マイホームを譲渡した場合の特別控除(事例1)
親子で住んでいるマイホームを売った場合、3,000万円の特別控除は受けられますか?
Q32 マイホームを譲渡した場合の特別控除(事例2)
親子で住んでいるマイホーム(共有)を売った場合、3,000万円の特別控除は受けられますか?
Q33 マイホームの買換え(概要)
マイホームを買換えた場合の
「居住用財産の買換えの特例」について教えてください。
Q34 マイホームの買換え(事例1)
マイホームの所有者とその敷地の所有者が異なる場合、
「居住用財産の買換えの特例」は受けられますか?
Q35 マイホームの買換え(事例2)
マイホームを売った年に買換えが実現しなかった場合、「居住用財産の買換えの特例」は受けられますか?
Q36 特定のマイホームを譲渡した場合の税率
長期間住んでいた家を土地と共に売却しました。
税額の計算について教えてください。
Q37 マイホームの譲渡損失の通算と繰越
マイホームを売却して損失が生じた場合、課税の特例はありますか?
Q38 マイホームの譲渡損失の通算と繰越(住宅ローンがある場合)
住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が生じた場合、課税の特例はありますか?
(4)収用等の場合の課税の特例
Q39 収用等の場合の課税の特例(概要)
収用となった場合の課税の特例について教えてください。
Q40 収用等の場合の特別控除(事例1)
自宅が収用となりましたが、5,000万円の特別控除は受けられますか?
Q41 収用等の場合の特別控除(事例2)
5,000万円の特別控除は、2年連続して受けられますか?
Q42 収用等の場合の特別控除(事例3)
収用等があった場合、受ける補償金の取り扱いについて教えてください。
Q43 収用等に伴う買換え(事例1)
父が土地、子が建物を所有しているマイホームを、収用に伴い買換えた場合、課税の特例は受けられますか?
Q44 収用等に伴う買換え(事例2)
収用等に伴い、買換えの特例を受けたいと考えていますが、代替資産の取得期限はありますか?
Q45 区画整理事業のための譲渡
土地区画整理事業に伴い、自用土地を買い取られた場合、課税の特例はありますか?
Q46 住宅地造成事業のための譲渡
住宅造成事業のために、自用土地を買い取られた場合、課税の特例はありますか?
(5)その他の特例
Q47 相続税額の取得費加算の特例
相続で取得した土地を売却した場合、相続税相当額は経費になりますか?
Q48 相続税の物納
物納財産の価額が相続税の納税額を超えていたため、その超過額を金銭で還付された場合、税額は発生しますか?
Q49 強制換価
住宅ローン返済不履行により自宅が強制換価されましたが、税額は発生しますか?
Q50 公益法人への寄付
公益法人に寄付した土地を、その公益法人が売却した場合、税額は発生しますか?
Q51 保証債務の履行
連帯保証人の債務を履行するため、所有不動産を売却した場合、税額は発生しますか?

第4章 東日本大震災により被災した方の特例

Q52 東日本大震災における住宅ローン控除の特例
住宅ローンにより自宅を再取得しましたが、住宅ローン控除の適用は受けられますか?
Q53 被災居住用財産を譲渡した場合の特例
被災した自宅の敷地を売却して3,000万円の特別控除を受けたいが、いつまでに売却しなければなりませんか?
Q54 被災市街地復興土地区画整理事業等に係る特例
被災市街地復興土地区画整理事業等のために、自用土地を買い取られた場合、課税の特例はありますか?